A diferencia de un arrendamiento de propiedad al uso, los arrendamientos de tierras agrícolas cumplen unas condiciones legislativas muy específicas que se rigen concretamente por la Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos (actualizada posteriormente con la Ley 26/2005)
Esta normativa estatal funciona de forma conjunta con la regulación de cada comunidad autónoma en materia de arrendamientos agrícolas, viniendo incluso a cubrir el vacío legislativo en aquellas comunidades donde no existen disposiciones previas.
De esta forma distinguimos diferentes tipos de arrendamientos agrícolas en base a la normativa vigente que no sólo se ocupa del acuerdo en los tipos de contrato de arrendamiento: también aclara aspectos relativos al proceso de registro, la tributación de impuestos y la formalidad de las partes contratantes.
¿Cómo establecer el arrendamiento de tierras agrícolas?
Aunque el borrador del contrato mantenga una estructura estándar, no es el mismo si hablamos de subarrendamiento de un alquiler de finca para larga temporada o de un contrato de arrendamiento de finca turística.
Así pues, analizamos paso a paso cómo establecer un contrato de arrendamiento de tierras agrícolas y qué tipos de arrendamientos clasificamos en función de este:
Los puntos que no pueden faltar y debemos revisar a conciencia en un contrato de arrendamiento de tierras agrícolas son:
- Quiénes son las partes interesadas; es decir, arrendador y arrendatario. Una vez que se firme el contrato el arrendador cede el uso de la finca al arrendatario para su explotación, es por ello que ambas partes deben cumplir con algunos mínimos legales: en principio, tanto personas físicas como jurídicas pueden celebrar el contrato siempre que se rijan por las condiciones establecidas.
- Cláusulas. Como en todo contrato, deben existir cláusulas que muestren con veracidad y transparencia tanto el objeto del contrato como la duración y el precio por el que se lleva a cabo.
- Firma y conformidad. Para que el contrato tenga validez ambas partes deben firmar con lo expuesto sobre papel, una vez exista conformidad y siempre que se cumplan con las condiciones que establece la ley.
Tipos de contrato de arrendamiento
Según el tipo de finca agrícola que busquemos arrendar, podremos establecer distintos tipos de contratos de arrendamiento.
Contrato de aparcería
El contrato de aparcería no llega a considerarse, en muchas ocasiones, un arrendamiento como tal: esta situación se da cuando el propietario de la finca cede parte de esta al arrendatario (llamado aparcero, en este caso) de forma que ambos se beneficien en función y en proporción a la productividad de cada parte.
Contrato de subarrendamiento
Cuando el arrendatario traspasa su contrato de alquiler a un nuevo arrendatario: es lícito siempre que se dé con el consentimiento previo del arrendador y sin un fin lucrativo.
Alquiler de finca para larga temporada
Según lo establecido por la legislación estatal, ningún arrendamiento puede tener una duración inferior a 5 años y éste, además, se renueva periódicamente por defecto en caso de de no celebrarse un nuevo contrato o no finalizar el arrendatario con la situación contractual.
En otras palabras: todo arrendamiento agrícola se estipula, por definición, como un alquiler de finca para larga temporada. En caso de querer el arrendador recuperar el uso de la propiedad tendría que avisar al actual arrendatario con, al menos, un año de antelación.
Contrato de arrendamiento de finca turística
Si bien es cierto que según las características del terreno a arrendar se exigen ciertas condiciones formales hacia las partes interesadas que varían entre comunidades autónomas, los arrendamientos de fincas turísticas se regulan por otra normativa.
Aunque se trate de una finca rural no deja de ser un alquiler estacional y turístico, por lo que la legislación que trata este tipo de arrendamiento sería la propia del sector turístico.