El Mito del Catastro: Por qué tu finca no mide lo que crees (y cómo comprobarlo ahora mismo)
¿Tu escritura dice una cosa, el Catastro otra y tu vecino otra distinta? No estás solo. Descubre en 30 segundos si tu propiedad tiene un problema registral grave.
¿Alguna vez has sentido que tu tierra encoge o que el vecino "empuja" la valla cada año un poco más? No estás loco. En el 90% de las fincas rústicas de España, lo que pisas, lo que pagas y lo que posees legalmente son tres cosas distintas.
En Afinca recibimos cada semana a propietarios con una escritura que dice "10 hectáreas", un Catastro que dice "9 hectáreas" y un vecino que asegura que la linde pasa por mitad de su olivar. La inseguridad jurídica en el campo desvaloriza tu patrimonio.
¿Qué significa el resultado que acabas de ver?
Si has usado nuestra calculadora superior, habrás visto un porcentaje de discrepancia. Aquí te explicamos qué implicaciones legales tiene ese color:
-
🟢 VERDE (Discrepancia < 5%):
¡Buenas noticias! Tu finca está sana. La Ley Hipotecaria permite pequeñas variaciones y no tendrás problemas para vender o heredar. -
🟡 AMARILLO (Discrepancia 5% - 10%):
Zona de precaución. Aunque es inscribible (Art. 199 LH), estás en el límite. Un vecino podría paralizar tu expediente alegando invasión. Recomendamos un Informe de Validación Gráfica (IVG) preventivo. -
🔴 ROJO (Discrepancia > 10%):
Bloqueo Registral. El Registrador de la Propiedad tiene la obligación de sospechar de estos datos. No podrás inscribir una compraventa ni una herencia sin realizar antes un Expediente de Dominio (Art. 201 LH) o una rectificación catastral. Necesitas ayuda técnica urgente.
La "Santísima Trinidad" del Suelo Rústico
Para entender por qué ocurren estos errores que ha detectado la herramienta, debes saber que tu finca vive en tres realidades paralelas:
1. La Realidad Física (La Verdad): Es la tierra que realmente está delimitada por muros, vallas o mojones antiguos. Es lo que es.
2. La Realidad Fiscal (El Catastro): Es un mapa administrativo para cobrarte el IBI. Ojo al dato: El Catastro no da la propiedad. A menudo, sus mapas están desplazados metros enteros respecto a la realidad.
3. La Realidad Jurídica (El Registro): Es lo que dice tu escritura. Esta es la verdad legal "suprema", pero históricamente se medía "a pasos" o "a ojo".
La Solución: Ingeniería + Derecho
Si la herramienta te ha dado un resultado en Rojo o Amarillo, no basta con ir al notario. Necesitas corregir la realidad física primero.
En Afinca Mundo Rural no somos solo abogados ni solo topógrafos. Fusionamos ambas disciplinas:
- Medimos: Nuestro equipo técnico va al campo con GPS de alta precisión.
- Validamos: Generamos el archivo GML y el Informe de Validación Gráfica.
- Legalizamos: Nuestros abogados tramitan el Art. 199 o 201 de la Ley Hipotecaria para blindar tus metros en el Registro.
¿Tu resultado ha sido preocupante? No dejes que el problema crezca hasta convertirse en un pleito.
Estudio preliminar gratuito para fincas con discrepancias >10%