La compraventa de una finca rústica es un proceso apasionante, pero también complejo y lleno de tecnicismos que pueden abrumar tanto a compradores como a vendedores. Entender el lenguaje específico del sector no es solo una ventaja, es una necesidad para tomar decisiones informadas, evitar sorpresas y garantizar la seguridad jurídica de la operación.
Para ayudarte a navegar este mundo con confianza, en Afinca Mundo Rural hemos creado el diccionario definitivo de tecnicismos para la compraventa de fincas rústicas en España. Una guía completa, clara y práctica que te servirá como referencia en cada paso del camino.
Índice de Contenidos
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🏛️ Legales y registrales
Afección
Limitación al dominio de una finca impuesta por ley para fines de interés general (carreteras, costas, vías pecuarias). Figura inscrita en el Registro y condiciona el uso y la edificabilidad.
Anotación Preventiva de Embargo
Asiento registral que advierte de la existencia de una deuda sobre la finca, garantizando el resultado de un juicio. La finca se puede vender, pero el comprador asume el riesgo de la ejecución del embargo.
Cancelación de Cargas
Procedimiento para eliminar registralmente gravámenes que ya han sido pagados o han prescrito (hipotecas, embargos). Es fundamental para transmitir la finca "libre de cargas".
Cargas y Gravámenes
Limitaciones al dominio de una finca que reducen el derecho del propietario. Incluyen hipotecas, servidumbres, usufructos, embargos o afecciones fiscales, y deben constar en el Registro de la Propiedad.
Catastro Inmobiliario
Censo administrativo de los bienes inmuebles. Describe las fincas con sus características físicas, económicas y jurídicas, asignando una referencia catastral única.
Nota: Es la base para el cálculo del IBI, pero sus datos (superficie, linderos) pueden no coincidir con la realidad física o la inscripción registral.
Colindantes
Propietarios de las fincas que lindan directamente con la que es objeto de compraventa. Tienen derechos preferentes, como el de retracto, en ciertas transmisiones.
Concordancia Catastro-Registro
Proceso para hacer coincidir la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad con la del Catastro. Desde la Ley 13/2015, es un requisito clave para la seguridad jurídica.
Defecto de cabida
Diferencia en la que la superficie real de la finca es inferior a la inscrita en el Registro. Requiere una rectificación registral para adecuar la inscripción a la realidad.
Dominio
Derecho de propiedad pleno sobre la finca, que incluye el derecho a usarla, disfrutarla y disponer de ella. Se descompone en nuda propiedad y usufructo.
Exceso de cabida
Diferencia en la que la superficie real de la finca supera la inscrita en el Registro. Requiere un expediente de rectificación con base gráfica (RGA/BGR) y, en su caso, notificación a colindantes.
Nota: Es muy común al georreferenciar fincas antiguas y cotejar con mediciones topográficas precisas (ETRS89/UTM).
Expediente de Dominio
Procedimiento judicial o notarial para inscribir una finca por primera vez en el Registro (inmatriculación) o para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.
Finca Registral
Unidad de suelo o edificación con identidad propia en el Registro de la Propiedad. Se identifica con un número único (IDUFIR/CRU) y tiene su propio folio registral.
Georreferenciación
Técnica que permite ubicar una finca en el espacio de forma unívoca mediante coordenadas geográficas en un sistema de referencia oficial, como el ETRS89.
GML (Geography Markup Language)
Formato de archivo estándar que contiene la representación gráfica georreferenciada de los linderos de una parcela. Es el fichero técnico que se presenta en Catastro y Registro para la coordinación.
IDUFIR / CRU
Identificador Único de Finca Registral / Código Registral Único. Código numérico que identifica de forma inequívoca una finca en cualquier Registro de la Propiedad de España.
Inmatriculación
Primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad, que la hace existir a efectos legales frente a terceros.
Libre de Cargas
Situación jurídica de una finca sobre la que no pesa ninguna limitación al dominio (hipotecas, embargos, etc.). Es la condición ideal para una compraventa segura.
Linderos
Líneas que delimitan el perímetro de una finca y la separan de las colindantes, de caminos o de dominio público. Su correcta definición es crucial para evitar conflictos.
Nota Simple Informativa
Documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre la titularidad, descripción y cargas de una finca en un momento concreto. Es el primer paso de la due diligence.
Nuda Propiedad
Derecho de propiedad sobre una finca, pero sin el derecho a su uso y disfrute (usufructo), que pertenece a otra persona. El nudo propietario recupera el pleno dominio al extinguirse el usufructo.
Posesión
Tenencia material o control físico de una finca, con independencia de quién sea el propietario registral. Puede generar derechos con el tiempo (usucapión).
Proindiviso (o Copropiedad)
Situación en la que una finca pertenece a varias personas simultáneamente, sin que haya una división material. A cada copropietario le corresponde una cuota o porcentaje abstracto.
Registro de la Propiedad
Institución pública que inscribe los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, proporcionando seguridad jurídica.
Representación Gráfica Alternativa (RGA)
Plano georreferenciado, elaborado por un técnico competente, que describe la realidad física de una finca cuando esta no coincide con la cartografía catastral. Sirve para rectificar el Catastro.
Representación Gráfica Catastral (RGC)
Cartografía oficial del Catastro. Es la base gráfica de presunción legal, salvo que se demuestre lo contrario con una RGA.
Retracto de Colindantes
Derecho que la ley concede a los propietarios de fincas rústicas colindantes de adquirir preferentemente la finca que se vende, en las mismas condiciones que el comprador original.
Segregación
Acto de separar una parte de una finca matriz para que constituya una nueva finca registral independiente. Requiere una licencia urbanística municipal.
Servidumbre
Gravamen impuesto sobre una finca (predio sirviendo) en beneficio de otra (predio dominante). Las más comunes son las de paso, de aguas, de vistas o de pastos.
Tercero Hipotecario
Persona que adquiere un derecho sobre una finca de buena fe y a título oneroso, basándose en lo que publica el Registro. La ley protege su adquisición.
Título de Propiedad
Documento legal que acredita quién es el propietario de la finca. El más habitual es la escritura pública de compraventa, herencia o donación.
Tracto Sucesivo
Principio registral que exige que el historial de transmisiones de una finca conste de forma encadenada y sin interrupciones en el Registro.
Usucapión (o Prescripción Adquisitiva)
Modo de adquirir la propiedad de una finca por su posesión continuada durante un tiempo determinado por la ley, de forma pública, pacífica y en concepto de dueño.
Usufructo
Derecho a usar y disfrutar de una finca ajena con la obligación de conservar su forma y sustancia. El usufructuario puede arrendarla o explotarla, pero no venderla.
Vicios Ocultos
Defectos graves en la finca no apreciables a simple vista en el momento de la compra, que la hacen impropia para su uso. El vendedor está obligado a responder por ellos.
💰 Fiscales y económicos
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Impuesto que grava los documentos notariales. Se aplica a la escritura pública si la operación está sujeta a IVA o si se constituye una hipoteca.
Base Imponible
Valor monetario sobre el cual se calcula un impuesto (ITP, IVA, Sucesiones). Puede ser el precio de venta, el valor de referencia catastral o el valor comprobado por la Administración.
Bienes Inmuebles de Características Especiales (BICE)
Inmuebles que, por su naturaleza (presas, autopistas), tienen una valoración catastral y un IBI especiales. Es poco común en fincas rústicas convencionales.
Comprobación de Valores
Potestad de la Administración tributaria para verificar que el valor declarado en una transmisión se corresponde con el valor real de mercado, pudiendo exigir una liquidación complementaria.
Ganancia o Périda Patrimonial
Diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de la finca. Esta plusvalía (o minusvalía) tributa en el IRPF del vendedor.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal anual que grava la titularidad de los inmuebles. Se calcula sobre el valor catastral.
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
Impuesto municipal que grava el coste de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija licencia urbanística (p.ej., una nave, una balsa).
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Conocido como "plusvalía municipal", no suele aplicarse a las fincas rústicas, salvo a aquellas partes que estén clasificadas como urbanas.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Se aplica en lugar del ITP en la venta de fincas por parte de una sociedad o un empresario, o en la primera transmisión de edificaciones.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Impuesto que grava las adquisiciones de bienes a título gratuito (herencias o donaciones). Su regulación varía notablemente entre Comunidades Autónomas.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP)
Impuesto que grava la compraventa de inmuebles de segunda mano entre particulares. Su tipo varía según la Comunidad Autónoma y es abonado por el comprador.
Nota: Desde 2022, la base imponible mínima es el Valor de Referencia Catastral, aunque el precio de compra sea inferior. Es crucial consultarlo antes de firmar.
Módulos (Estimación Objetiva en IRPF)
Sistema de tributación simplificado para pequeños agricultores y ganaderos, basado en índices (hectáreas, cabezas de ganado) en lugar de en los ingresos y gastos reales.
Plusvalía del Muerto
Exención en el IRPF de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de un bien por herencia. El heredero recibe el bien actualizado a su valor en el momento del fallecimiento.
Referencia Catastral
Código alfanumérico único que identifica cada parcela en el Catastro. Es obligatorio que conste en los documentos notariales y en las declaraciones de impuestos.
Tasa
Tributo que se paga como contraprestación por un servicio público (p.ej., tasa por licencia de obras).
Valor Catastral
Valor administrativo asignado a cada inmueble, compuesto por el valor del suelo y el de las construcciones. Sirve de base para calcular el IBI.
Valor de Referencia Catastral
Valor determinado por la Dirección General del Catastro, basado en los precios de compraventa. Es la base imponible mínima para el ITP y el ISD desde 2022.
Valoración de Fincas Rústicas
Proceso técnico para determinar el valor de mercado de una finca, considerando factores como la ubicación, superficie, tipo de cultivo, accesos, derechos de PAC, y edificaciones.
🌍 Técnicos y agrarios
Agrimensura
Disciplina técnica que se ocupa de medir y delimitar la superficie de la tierra, siendo la base para los levantamientos topográficos y la correcta georreferenciación de las fincas.
Aparcería
Contrato por el cual el titular de una finca cede su explotación a otra persona a cambio de un porcentaje de la producción. Es una forma de colaboración en la que se comparten beneficios y riesgos.
Arrendamiento rústico
Contrato por el que se cede el uso y explotación de una finca a cambio de una renta en dinero. Está regulado por una ley específica que protege al arrendatario.
Cartografía Catastral
Conjunto de mapas y planos que componen la base gráfica del Catastro Inmobiliario. Es la representación oficial de las parcelas.
Coordenadas UTM
Sistema de coordenadas proyectadas utilizado para representar puntos de la superficie terrestre en un plano. Es el sistema usado habitualmente en los ficheros GML junto al sistema de referencia ETRS89.
Coto de Caza
Terreno acotado para el aprovechamiento cinegético. Puede ser privado o deportivo y su gestión está sujeta a planes técnicos y normativas específicas.
Cultivo de Secano / Regadío
Clasificación de los cultivos según su necesidad de agua. El secano depende exclusivamente de la lluvia, mientras que el regadío cuenta con un sistema artificial de aporte de agua, lo que aumenta su valor y productividad.
Curvas de Nivel
Líneas que, en un plano topográfico, unen puntos de la misma altitud. Permiten representar el relieve y la pendiente del terreno.
ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989)
Sistema de referencia geodésico oficial en España para la cartografía y georreferenciación. Las coordenadas de un GML deben expresarse en este sistema.
Estación Total
Instrumento topográfico de alta precisión para medir ángulos y distancias. Es la herramienta fundamental para realizar levantamientos topográficos fiables.
Hectárea (ha)
Unidad de medida de superficie equivalente a 10.000 metros cuadrados. Es la medida estándar utilizada en el sector agrario.
Levantamiento Topográfico
Conjunto de operaciones para medir y representar en un plano la realidad física de un terreno (linderos, relieve, elementos existentes).
Masia / Cortijo / Caserío
Construcciones rurales tradicionales ligadas a una explotación agraria, típicas de distintas regiones de España (Cataluña, Andalucía, País Vasco). Su valor es tanto arquitectónico como productivo.
NDVI (Índice de Vegetación de Diferencia Normalizada)
Indicador obtenido a partir de imágenes satelitales que muestra el vigor y la salud de la vegetación. Se usa en agricultura de precisión para detectar problemas en los cultivos.
Ortofoto
Fotografía aérea corregida geométricamente para que tenga la misma validez que un plano. El Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA) ofrece ortofotos de todo el territorio nacional.
Parcela Catastral
Porción de suelo delimitada por una línea poligonal cerrada y perteneciente a un único propietario o a varios en proindiviso, identificada con una referencia catastral.
Pendiente
Inclinación del terreno, expresada en porcentaje. Es un factor clave que condiciona el tipo de cultivo, la maquinaria a utilizar y el riesgo de erosión.
Recinto SIGPAC
Unidad básica del SIGPAC. Es una porción de terreno continua dentro de una parcela catastral con un único uso agrícola (tierra arable, pastos, olivar, etc.).
Red Geodésica
Conjunto de puntos (vértices) de coordenadas precisas distribuidos por el territorio, que sirven de base para la cartografía y los levantamientos topográficos.
SIG (Sistema de Información Geográfica)
Herramienta informática que permite analizar y gestionar información geográficamente referenciada. SIGPAC es un ejemplo de SIG aplicado al sector agrario.
SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas)
Herramienta online que permite identificar geográficamente las parcelas declaradas por los agricultores para recibir ayudas de la PAC. Distingue entre parcelas y recintos con distintos usos.
Unidad Mínima de Cultivo (UMC)
Superficie mínima que debe tener una finca rústica para que no se permita su división o segregación, fijada por cada Comunidad Autónoma. Busca evitar el minifundismo.
Nota: Este es el concepto clave que impide dividir una finca en partes más pequeñas. Cualquier operación de segregación requiere una licencia que verifique el cumplimiento de la UMC.
🏗️ Urbanísticos y de uso del suelo
AFO / DAFO (Asimilado Fuera de Ordenación)
Procedimiento administrativo para regularizar edificaciones en suelo no urbanizable que no tienen licencia pero no pueden ser demolidas por haber prescrito la infracción.
Nota: Un AFO no es una legalización. No convierte la construcción en legal, sino que la reconoce y permite su inscripción y acceso a servicios básicos, pero no autoriza obras de ampliación.
Agrupación de Fincas
Operación registral que consiste en unir dos o más fincas inscritas para formar una sola. Requiere licencia municipal o declaración de innecesariedad.
Calificación del Suelo
Determinación del uso específico y la edificabilidad de una parcela concreta a través del planeamiento urbanístico (residencial, agrícola, industrial).
Cédula de Habitabilidad / Licencia de Ocupación
Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. Es necesaria para contratar suministros y para las transmisiones.
Clasificación del Suelo
División del territorio municipal en tres grandes categorías según el planeamiento: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable (rústico).
Declaración de Obra Nueva
Acto notarial por el que el propietario de una finca hace constar la existencia de una edificación en ella, para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Disciplina Urbanística
Conjunto de acciones de la Administración para controlar que las actuaciones en el suelo se ajusten a la legalidad, incluyendo la inspección y la sanción de obras ilegales.
Edificabilidad
Parámetro urbanístico que define la superficie máxima que se puede construir en una parcela, expresado en m² de techo por m² de suelo (m²t/m²s).
Informe de Compatibilidad Urbanística
Documento emitido por el ayuntamiento que certifica si un uso o actividad concreta (turismo rural, nave ganadera) es compatible con el planeamiento vigente en una parcela.
Licencia de Obras
Autorización municipal necesaria para realizar cualquier tipo de obra o construcción. Puede ser de obra mayor o menor según la envergadura de la actuación.
Normas Subsidiarias (NNSS)
Instrumento de planeamiento urbanístico general para municipios sin Plan General de Ordenación. Cumplen una función similar a este, clasificando el suelo y regulando los usos.
Parcela Mínima Edificable
Superficie mínima que debe tener una parcela para poder construir en ella según el planeamiento urbanístico. Es un parámetro clave para determinar el valor del suelo.
Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
Instrumento básico de ordenación del territorio municipal. Clasifica el suelo, define los usos permitidos y establece las normas urbanísticas para el desarrollo de la ciudad.
Planeamiento Urbanístico
Conjunto de instrumentos (planes, normas) que ordenan el uso del suelo y la actividad constructiva en un municipio para garantizar un desarrollo sostenible.
Suelo No Urbanizable (Rústico)
Categoría de suelo preservada del desarrollo urbano por sus valores agrícolas, forestales, paisajísticos o ambientales. La construcción está muy restringida y ligada a la explotación.
Suelo Urbanizable
Suelo destinado a la expansión urbana, que requiere de un Plan Parcial para su desarrollo y transformación en suelo urbano.
Suelo Urbano
Terrenos que cuentan con los servicios urbanísticos básicos (acceso rodado, agua, saneamiento, electricidad) y están integrados en la malla urbana.
Uso Agrícola / Ganadero / Forestal / Cinegético
Principales usos permitidos en suelo rústico. Cualquier otro uso (residencial, industrial, turístico) se considera excepcional y requiere una autorización específica.
📜 Documentación y procedimientos
Acta de Notoriedad
Documento notarial que, a través de la declaración de testigos y otras pruebas, acredita un hecho notorio, como la correspondencia entre la descripción de una finca y la realidad.
Capitulaciones Matrimoniales
Acuerdo notarial por el que los cónyuges establecen su régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes). Afecta a la titularidad de los bienes comprados durante el matrimonio.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Documento obligatorio para la venta o alquiler de edificaciones existentes. Informa sobre el consumo energético y las emisiones de CO2 del inmueble.
Contrato de Arras
Acuerdo privado previo a la escritura pública donde el comprador entrega una señal para asegurar la operación. Pueden ser penitenciales (permiten desistir con una penalización), confirmatorias o penales.
Contrato Privado de Compraventa
Acuerdo entre comprador y vendedor que perfecciona la compraventa, pero que no es inscribible en el Registro. Es el paso previo a la escritura pública.
Due Diligence (Diligencia Debida)
Proceso de investigación y análisis de la situación legal, urbanística, fiscal y técnica de una finca antes de formalizar la compra, para identificar posibles riesgos.
Escritura Pública
Documento autorizado por un notario que dota de fe pública al acto de compraventa. Es el título que permite la inscripción de la propiedad en el Registro.
Herencia Yacente
Situación en la que se encuentra el patrimonio de una persona fallecida desde que muere hasta que los herederos aceptan la herencia. La herencia yacente puede vender bienes si hay un administrador.
Legado
Disposición testamentaria por la que el testador deja un bien concreto (p.ej., una finca) a una persona determinada (legatario).
Mandato de Venta (o Nota de Encargo)
Contrato por el que un propietario encarga a una agencia inmobiliaria la gestión de la venta de su finca, estableciendo las condiciones y los honorarios.
NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Número de identificación fiscal y personal para ciudadanos extranjeros que residen o tienen intereses económicos en España. Es imprescindible para comprar una propiedad.
NIF (Número de Identificación Fiscal)
Identificación tributaria de personas físicas (coincide con el DNI) y jurídicas en España. Es obligatorio para cualquier acto con trascendencia fiscal, como una compraventa.
Poder Notarial
Documento por el que una persona (poderdante) faculta a otra (apoderado) para actuar en su nombre en ciertos actos jurídicos, como firmar una escritura de compraventa.
Subasta Pública
Venta forzosa de un bien para saldar una deuda. Puede ser judicial (derivada de un embargo) o administrativa (deudas con Hacienda o la Seguridad Social).
Tasación Hipotecaria (Norma ECO 805/2003)
Valoración de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es un requisito para la concesión de un préstamo hipotecario.
Testamento
Acto por el que una persona dispone de sus bienes para después de su muerte. Es el documento clave para la adjudicación de la herencia.
Toma de Posesión
Acto material de ocupar y empezar a controlar la finca comprada. Generalmente coincide con la firma de la escritura y la entrega de llaves.
💵 Financiación y mercado
Amortización (Sistema Francés)
Sistema de pago de préstamos más común en España, caracterizado por cuotas mensuales constantes. Al principio se pagan más intereses que capital, invirtiéndose la proporción con el tiempo.
Carencia (de capital o total)
Periodo inicial de un préstamo durante el cual solo se pagan intereses (carencia de capital) o no se paga nada (carencia total). Reduce las cuotas al principio pero encarece el préstamo a largo plazo.
Collar (de tipo de interés)
Estrategia financiera que establece un límite máximo (Cap) y mínimo (Floor) a la fluctuación del tipo de interés de un préstamo, protegiendo tanto al prestatario como al prestamista.
Comisión de Apertura / Estudio / Amortización Anticipada
Cantidades que cobra la entidad financiera por la formalización, análisis o cancelación anticipada de un préstamo. Deben estar especificadas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Ratio que mide la capacidad de los flujos de caja generados por la finca para cubrir los pagos de la deuda. Un DSCR > 1.25 suele ser exigido por las entidades financieras.
Euríbor (Euro Interbank Offered Rate)
Tipo de interés de referencia al que se prestan dinero los bancos europeos. Es el índice más utilizado para calcular el interés de las hipotecas a tipo variable en España.
Hipoteca
Derecho real de garantía que recae sobre la finca para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente el pago de un préstamo. Si no se paga, el acreedor puede ejecutar la hipoteca.
LTV (Loan to Value)
Porcentaje que representa el importe del préstamo sobre el valor de tasación de la finca. En rústica, suele ser más bajo que en urbana, típicamente entre el 50% y el 70%.
Payback (Plazo de Recuperación)
Métrica de inversión que calcula el tiempo necesario para que los flujos de caja generados por la finca igualen la inversión inicial. Es una medida de liquidez y riesgo.
Pignoración de la PAC
Acto de ofrecer los derechos de cobro de las ayudas de la Política Agraria Común como garantía adicional en un préstamo. Es una forma de mejorar las condiciones de financiación.
Préstamo Promotor
Financiación destinada a cubrir los costes de desarrollo de un proyecto en la finca, como una nave agrícola, una instalación de regadío o una plantación.
ROI (Return on Investment)
Retorno de la Inversión. Mide la rentabilidad de la compra en porcentaje, dividiendo el beneficio neto obtenido entre el coste total de la inversión.
SAECA (Sociedad Anónima Estatal de Caución Agraria)
Sociedad pública que facilita el acceso a la financiación al sector agrario mediante la concesión de avales y fianzas ante las entidades financieras.
Swap (Permuta de Tipo de Interés)
Contrato financiero que permite cambiar un tipo de interés variable por uno fijo durante un periodo. Se usa para cubrir el riesgo de subida del Euríbor.
TAE (Tasa Anual Equivalente)
Indicador del coste total de un préstamo por año. Incluye el tipo de interés (TIN), comisiones y otros gastos, permitiendo comparar ofertas de financiación de forma homogénea.
TIN (Tipo de Interés Nominal)
Porcentaje fijo o variable que se paga al banco por el capital prestado, sin incluir comisiones ni otros gastos. Es el precio base del dinero.
VAN (Valor Actual Neto) y TIR (Tasa Interna de Retorno)
Métricas clave para evaluar la viabilidad de una inversión. El VAN calcula el valor presente de los flujos de caja futuros; si es positivo, el proyecto es rentable. La TIR representa la rentabilidad intrínseca del proyecto.
🌱 Medioambientales y sostenibilidad
AAI (Autorización Ambiental Integrada)
Autorización necesaria para las instalaciones potencialmente más contaminantes (p.ej., grandes explotaciones ganaderas). Integra en un solo acto las autorizaciones de aguas, residuos, atmósfera, etc.
AAU (Autorización Ambiental Unificada)
Figura similar a la AAI pero para actividades de menor impacto ambiental. Simplifica los trámites al unificar varias autorizaciones sectoriales.
Corredor Ecológico
Territorio que conecta diferentes espacios naturales protegidos, permitiendo el flujo de fauna y flora. Puede imponer limitaciones de uso en las fincas que atraviesa.
EAE (Evaluación Ambiental Estratégica)
Proceso de evaluación de los efectos ambientales de planes y programas (p.ej., un Plan General de Urbanismo) antes de su aprobación.
EIA (Evaluación de Impacto Ambiental)
Procedimiento para identificar y prevenir los efectos de un proyecto (p.ej. una granja, una balsa) sobre el medio ambiente antes de su autorización.
Gestión de Residuos
Conjunto de operaciones de recogida, transporte, tratamiento y eliminación de residuos (plásticos agrícolas, envases, purines) de acuerdo a la normativa para evitar la contaminación.
Huella de Carbono
Indicador que mide la totalidad de gases de efecto invernadero emitidos por una actividad o explotación. Su cálculo y reducción son cada vez más relevantes.
Montes de Utilidad Pública
Montes incluidos en un catálogo por sus valores protectores, forestales o sociales. Su gestión es pública y su venta o transformación está muy limitada.
Red Natura 2000
Red ecológica europea de áreas de conservación, compuesta por ZEC y ZEPA. Condiciona los usos permitidos en las fincas afectadas.
Responsabilidad Medioambiental (Ley 26/2007)
Principio de "quien contamina, paga y repara". Obliga al operador de una actividad económica a prevenir daños ambientales y a devolver los recursos naturales a su estado original.
Seguridad de Balsas y Embalses
Normativa técnica que regula el diseño, construcción y mantenimiento de balsas de riego para prevenir roturas y accidentes. Exige planes de emergencia para las de mayor tamaño.
Servidumbre Ecológica
Gravamen sobre una finca para la conservación de valores ambientales específicos, como la protección de un cauce o un hábitat de interés.
ZEC (Zona de Especial Conservación)
Espacio de la Red Natura 2000 designado para el mantenimiento de hábitats y especies de interés comunitario.
ZEPA (Zona de Especial Protección para las Aves)
Espacio de la Red Natura 2000 destinado a la conservación de las aves silvestres.
ZVN (Zona Vulnerable a la Contaminación por Nitratos)
Área designada donde las aguas están contaminadas o en riesgo de estarlo por nitratos de origen agrario. Implica obligaciones adicionales en la gestión de la fertilización.
🐑 Gestión agraria y práctica
BCAM / BCAA (Buenas Condiciones Agrarias y Medioambientales)
Normas obligatorias que deben cumplir los agricultores que reciben ayudas de la PAC, relativas a la conservación del suelo, agua y biodiversidad.
Cuaderno de Explotación Digital (CUE)
Registro electrónico obligatorio donde el titular de la explotación debe anotar todos los tratamientos fitosanitarios, fertilización y otras operaciones agrarias.
Ecorregímenes (o Ecoesquemas)
Prácticas agrícolas voluntarias beneficiosas para el clima y el medio ambiente que los agricultores pueden adoptar para recibir una ayuda adicional en el marco de la nueva PEPAC.
OPFH (Organización de Productores de Frutas y Hortalizas)
Entidad formada por agricultores para concentrar la oferta y mejorar la comercialización. Pueden acceder a fondos operativos para financiar inversiones.
PAC (Política Agraria Común)
Conjunto de políticas y ayudas de la Unión Europea destinadas a los agricultores y al desarrollo rural. Es un factor clave en la rentabilidad de muchas explotaciones.
Nota: Los derechos de cobro de la PAC pueden ser un activo independiente de la tierra. Es vital aclarar en la compraventa si los derechos se transmiten junto con la finca.
PEPAC (Plan Estratégico de la PAC)
Documento nacional que adapta la PAC europea a las particularidades de España (2023-2027). Define las ayudas, los ecorregímenes y las condiciones de la BCAM.
RGA (Registro General de la Producción Agrícola)
Censo de explotaciones agrarias. La inscripción es obligatoria para poder realizar ciertas actividades y solicitar ayudas.
ROMA (Registro Oficial de Maquinaria Agrícola)
Censo obligatorio de la maquinaria agrícola (tractores, remolques, etc.) para controlar su seguridad y aptitud para el trabajo.
ROPO (Registro Oficial de Productores y Operadores)
Registro obligatorio para quienes aplican productos fitosanitarios. El carné de aplicador es un requisito derivado.
SANDACH (Subproductos Animales No Destinados al Consumo Humano)
Normativa que regula la gestión, transporte y eliminación de cadáveres de animales para evitar riesgos sanitarios y medioambientales.
Unidad de Ganado Mayor (UGM)
Unidad de medida estándar para comparar diferentes tipos de ganado. Se usa para calcular la carga ganadera de una finca y en la tramitación de autorizaciones ambientales.
Conclusión
Dominar estos términos te dará una base sólida para afrontar la compra o venta de una finca rústica con mayor seguridad y conocimiento. Recuerda que este diccionario es una guía informativa; para tu caso concreto, es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales cualificados.
¿Tienes alguna duda o necesitas ayuda profesional para tu operación? Contacta con nuestro equipo en Afinca Mundo Rural. Estaremos encantados de ayudarte.