En el ámbito de los terrenos, el tipo de suelo constituye uno de los factores más importantes, tanto en lo referente a la valoración del mismo, como a su edificación o explotación.
Los tres tipos de suelo más frecuentes entre los que hay que distinguir son suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.
En este artículo te explicamos las diferencias entre ellos y todos los factores que debes tener en cuenta, tanto si eres propietario de algún terreno en estas condiciones o bien si te interesa realizar su compra próximamente o bien aprovecharlo para edificar sobre él.
Suelo urbano
El suelo urbano es aquél que se encuentra presente en el planteamiento general de un municipio.
Como tal, el suelo urbano debe cumplir ciertas condiciones:
- Debe contar con servicios y dotaciones básicas. Aquí entra la red de abastecimiento, el suministro de energía eléctrica, evacuación de aguas, saneamiento y acceso rodado por vía urbana.
- Debe cumplir con la consolidación edificatoria. Es decir, que se encuentre en un área consolidada por la edificación, como mínimo, en dos terceras partes de su superficie edificable.
- El suelo urbano debe también seguir las especificaciones propias del planteamiento municipal, sin irregularidades y cumpliendo la normativa urbanística correspondiente.
En el concepto de suelo urbano, encontramos a su vez dos subcategorías que lo diferencian, el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado.
El suelo urbano consolidado es aquél que no requiere de una nueva distribución, ya sea de beneficios como de cargas, para la edificación en el terreno.
El suelo urbano no consolidado es aquél que sí requiere de ello, por lo que en caso de querer edificar sobre él, se necesitará hacer algún estudio o plan especial relacionado.
Suelo no urbanizable
Suelos protegidos en los que, por diferentes motivos, no se permite la edificación sobre ellos. Aquí encontramos una amplia heterogeneidad de terrenos, incluyendo también los rústicos.
Un suelo no urbanizable puede estar protegido por motivos históricos, arqueológicos, científicos o incluso paisajísticos.
Pero también puede ser suelo no urbanizable el destinado a la ganadería, por ejemplo. La diferencia entre los terrenos rústicos y el resto de suelo no urbanizable, es que sobre ellos sí es posible edificar instalaciones adecuadas para las personas que se responsabilizan del trabajo en ese terreno.
Cada municipio es responsable de los planes urbanísticos, en los que deberá plasmar las protecciones relacionadas con el suelo no urbanizable. En ocasiones, incluso se prohíbe la edificación en estos terrenos por razones de sostenibilidad urbanística o por la necesidad de proteger sus recursos naturales.
Suelo urbanizable
Por extensión, el suelo urbanizable recibe tal denominación por no pertenecer a ninguna de las clases anteriores de terreno.
Como sucede también en el suelo urbano, en el suelo urbanizable encontramos dos subcategorías cuya diferenciación es importante.
En primer lugar, se encuentra el suelo urbanizable sectorizado, que en realidad es aquél terreno en el que se permite la edificación sin trabas.
En segundo lugar, tenemos el suelo urbanizable especial, al que también se le conoce como suelo no sectorizado. En este tipo de terrenos sí que es posible edificar, pero hay que cumplir ciertas condiciones, relacionadas con la protección ambiental de la zona.